Местоположение, местоположение, местоположение: Защо експертите казват, че климатичният риск също трябва да влияе върху мястото, където живеете

Ако притежавате – или даже наемате – парцел във Флорида, евентуално сте забелязали, че цената на жилищната застраховка в Слънчевия щат не е на ниска цена. Флорида е едно от местата в Съединени американски щати, които са най-застрашени от капризите на изменението на климата – изключително от по-силни урагани и стихии.

Но застрахователите вземат поради този риск с по-голямо старание, защото климатичните условия рисковото време се утежнява. Някои, като AAA или Farmers Insurance, или се обаждат назад, или изцяло излизат от застрахователния пазар във Флорида. В Калифорния State Farm се отдръпна.

„ Видяхме доста, доста трагично нарастване на застрахователните награди, както търговски, по този начин и жилищни “, сподели Бил Хюз, изпълнителен шеф на приложните проучвания в Bergstrom Център за недвижими парцели към Университета на Флорида.

Но се оказва, че застрахователните награди към момента не са задоволително високи, с цел да разубедят хората да се местят или да карат снежни птици във Флорида; щатът прибавя към хиляда нови поданици всеки ден, макар известния риск от урагани, наводнения и вероятно повишаване на морското ниво.

Канадските застрахователи също следят деликатно трендовете и поправят, когато е належащо, макар че Застрахователното бюро на Канада не планува райони да станат „ незастраховаеми “ в Канада в близко бъдеще.

В Съединените щати притежателите на жилища и бъдещите притежатели на жилища се възползват от богати данни, които им разрешават да вземат осведомени решения по отношение на климата -свързани опасности, възходящо основание при решенията за недвижими парцели.

В Канада не толкоз.

Наводненията са най-голямата заплаха, обвързвана с времето, пред която са изправени притежателите на парцели в Канада; наводнените домове и изби костват на застрахователите към 2 милиарда $ годишно. Но в множеството общности жителите и застрахователите са на сляпо, тъй като картите на наводненията са остарели от 20 до 25 години.

„ Необходими са повече данни, с цел да можем да въведем подобаващи ограничения за понижаване на тези опасности ”, споделя Катрин Бакос.

Бакос е ръководещ шеф по финанси и резистентност в Intact Center on Climate Adaptation към Университета на Ватерло. Това е една от дребното организации в Канада, които наблюдават връзката сред това до каква степен даден парцел е изложен на риск от вреди, породени от изменението на климата, и по какъв начин тези опасности въздействат на цената му.

Но приемането на информация в никакъв случай не е било елементарно, сподели Бакос пред Global News.

Global News доближи до Канадската асоциация за недвижими парцели, Асоциацията за недвижими парцели в Британска Колумбия и Асоциацията за недвижими парцели в Онтарио (OREA). Всички споделиха, че не разполагат с информация за съответни парцели за наводнения.

Брайън Мурао, специалист по оценка на благосъстоятелност от BC Assessment, сподели пред Global News в имейл, че неговата организация „ няма да разполага с никакви данни за риска от наводнения по-късно наличните по-общи карти на заливните низини. “ Murao обаче уточни, че минали наводнения са включени в оценките на парцелите – макар че това надали дава информация в действително време или за предстоящ риск от наводнения на бъдещите купувачи.

Бакос споделя: „ Ние се обърнахме към национални и провинциални (реални) имоти) асоциации, които да ни дават данните, да работят с нас.... Те не биха ни дали тези данни. Те не желаеха това да бъде обществено налично. “

Това, споделя тя, „ ми алармира, че те схващат, че в случай че тези данни са обществени, те евентуално биха могли да повлияят на цените на жилищата. “

Така че, с цел да получи подобаваща информация, нейният екип старателно доближи на обособени брокери в цялата страна, с цел да добият визия по какъв начин наложените от климата опасности са повлияли на цената на парцелите.

Оказва се, доста.

Климатични опасности и оценки на недвижими имоти 

В народен мащаб екипът на Intact Center откри, че рискът от наводнения е довел до приблизително 8,2 % понижение на цената на недвижимите парцели в Канада. Катастрофалните наводнения също доведоха до това, че жилищата стоят на пазара почти 20 % по-дълго, в сравнение с биха имали, в случай че рискът от наводнения го нямаше.

Някои общности бяха по-лоши от други: по-голямата част от риска от наводнения в Канада е съсредоточени измежду 10-те % от най-рисковите парцели, които са изложени на риск от наводнения още веднъж и още веднъж. Това може да изясни за какво визията за крайности, свързани с времето, към момента не е проникнала в съзнанието на междинния притежател на жилище или брокер – към момента.

През 2017 година опустошителните наводнения в Гатино, Ке., доведоха до 17,1 % понижаване на цената на жилищата в най-засегнатите от наводнения квартали. Наводнението в Отава през април 2019 година докара до спад от 10,1 % в оценките на парцелите в засегнатата общественост.

В някои градове, като да вземем за пример Фредериктън, Нова Британия, има квартали, които непрекъснато се наводняват, година след година ; в тези случаи изчисленията на риска от наводнения към този момент са „ изпечени “ в оценките на недвижимите парцели.

Но там, където липсват данни, са тези места, които преди са се наводнявали на всеки 50 или 100 години, само че в този момент са напоени доста повече постоянно. Места като Абътсфорд, Британска Колумбия, Бърлингтън, Онтарио или по този въпрос Отава.

В Съединените щати First Street Foundation, изследователска и софтуерна организация с нестопанска цел, работеща за установяване на климатичния риск в Америка, хидролози от личния състав, с цел да обиколят окръг по окръг в цялата страна, с цел да видят по какъв начин рисковите метеорологични условия въздействат на цената на парцелите.

Ръководителят на климатичните проучвания на First Street, Джеръми Портър, споделя, че повече от 3,2 милиона души са напуснали засегнатите общности от рискови метеорологични условия, водещи до по този начин наречените „ зони на занемаряване на климата “.

Много от тези места не са там, където бихте очаквали – като Маями, Хюстън или Сан Франциско, очевидните места за опасности като урагани, опустошителни стихии или рискови пожари.

Вместо това хората изоставят по-малко значими общности, които са изложени на висок риск от рискови климатични условия. Те включват едва обитаемоте елементи на Средния запад или в „ Алеята на торнадото “. Причината, споделя Портър, е, че има по-малко тласъци хората да останат в общности, които имат по-малко стопански благоприятни условия.

С други думи, не слънце, пясък – или забележителен стопански напредък, който да накара хората да останат макар рисковите метеорологични опасности.

Но First Street предвижда, че в не толкоз далечното бъдеще рискови зони, като плажа във Форт Майерс, които са получили заличени от урагана Иън през 2022 година, може също да се трансфорат в зони на „ занемаряване на климата “.

„ През идващите 30 години нашите прогнози са, че някои от тези рискови зони на напредък на юг и на запад ще изчезнат да стартират също да наподобяват като тези региони на Средния запад “, сподели Портър.

Отчитане на климатичния риск 

И по този начин, какво би трябвало да направи бъдещият притежател на жилище? При неналичието на леснодостъпни данни, споделя Бакос, задавайте доста въпроси.

„ Искате допустимо най-вече информация, когато желаете да закупите дом – без значение дали е в заливна котловина, (wildfire) разработка на интерфейс “, сподели Елтън Аш, някогашен изпълнителен вицепрезидент на RE/MAX Канада, в едно от последните си изявленията, преди да се пенсионира предходната есен.

„ Осъзнаването се построява и хората стават доста по-запознати и приказват за въздействието върху околната среда и по какъв начин това може да повлияе на избора им на жилище. “

Индустрията на недвижимите парцели също е наясно, че изменението на климата като рисков фактор към този момент не може да бъде пренебрегнато.

В Съединени американски щати организации за недвижими парцели като Redfin от ден на ден демонстрират оценка за „ климатичен риск “ дружно със своите MLS разгласи. Приложението riskfactor.com на фондация First Street разрешава на купувачи и продавачи да включат адрес и да получат разбор на климатичния риск на своя парцел.

Това към момента не се е случило в Канада с някаква поредност.

Ново проучване откри, че жилищният пазар в Съединени американски щати евентуално е надценен с 200 милиарда $ заради неоценени опасности от наводнения, засилени от изменението на климата.

Какво значи това за притежателите на жилища, локалните управляващи и ипотечните кредитори? Прочетете повече: https://t.co/SFlWQzLXr8pic.twitter.com/J5S9YtZIBP

— First Street Foundation (@FirstStreetFdn) 16 февруари 2023 година

Федералните споделят, че работят върху „ Програма за оценка на жилищата за адаптиране към климата “ (CAHRP), моделирана по модела на сполучливата стратегия EnerGuide. Но естествените запаси на Канада, федералният департамент, отговарящ за намаляването на риска, обвързван с времето, не съумя да отговори на настояването на Global News за коментар, макар че получи цяла седмица, с цел да го направи.

Застрахователната промишленост, за от своя страна също упорства държавното управление да сътвори такава система – и най-сетне да даде повече данни на върха на пръстите на потребителите.

Но напредъкът е муден.

Катрин Бакос, в Intact Center, споделя в последна сметка, че „ федералните, провинциалните и общинските държавни управления би трябвало да дават информация на гласоподавателите. “

Целта, споделят специалистите, е рискът от климата да бъде също толкоз значимо основание, колкото гранитните плотове и броя на спалните при закупуване на жилище.

„ Ние знаем къде има опасности в системата, само че също по този начин знаем по какъв начин да премахнем тези опасности от системата. “